Hipoteca nuda propiedad

Qué es

La venta de la nuda propiedad es una compraventa, no un préstamo. El propietario de una vivienda vende su título de propiedad pero se reserva el usufructo: el derecho a seguir viviendo en la casa (o incluso alquilarla) durante el tiempo pactado, habitualmente de forma vitalicia.

En el derecho español, la propiedad de un inmueble se divide en dos facultades que pueden pertenecer a personas distintas: la nuda propiedad (la titularidad jurídica, sin uso ni disfrute) y el usufructo (el derecho a usar y disfrutar del bien). El Código Civil regula esta relación en los artículos 467 a 522: el nudo propietario conserva la facultad de vender, donar o hipotecar su derecho sin perjudicar al usufructuario, y este último puede incluso alquilar la vivienda a terceros si lo desea.

Es importante distinguirla de la hipoteca inversa: mientras que la nuda propiedad es una compraventa, la hipoteca inversa es un producto de crédito. En la nuda propiedad no se genera una deuda que crezca con intereses, pero a cambio se pierde la titularidad del inmueble de forma irrevocable desde el momento de la firma.

Cómo funciona

1. Se tasa la vivienda para determinar su valor de mercado.
2. Se calcula el reparto entre usufructo y nuda propiedad según la edad del vendedor, aplicando la conocida como "regla del 89": se resta la edad del usufructuario a 89; el resultado (con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %) es el porcentaje del valor total que corresponde al usufructo. El resto es el valor de la nuda propiedad.
3. El comprador paga por la nuda propiedad, mientras el vendedor conserva el usufructo pactado (vitalicio o temporal).
4. El vendedor puede elegir cobrar en un pago único, en forma de renta vitalicia, o en renta temporal.
5. Cuando se extingue el usufructo (por fallecimiento del usufructuario o por fin del plazo pactado), el comprador consolida el pleno dominio del inmueble.

Ejemplo orientativo: una vivienda valorada en 300.000 € vendida por una persona de 79 años. El usufructo se calcula en el mínimo legal (10 %, es decir, 30.000 €), por lo que la nuda propiedad se transmite por el 90 % restante: 270.000 €.

Características principales

• Es una compraventa irrevocable: una vez firmada, el vendedor no puede recuperar la propiedad plena del inmueble.
• El importe que recibe el vendedor depende directamente de su edad: cuanto mayor es, menor es el valor del usufructo y mayor el de la nuda propiedad (es decir, recibe más dinero).
• El usufructuario conserva el derecho de uso inscrito en el Registro de la Propiedad, oponible frente a terceros según el artículo 107 de la Ley Hipotecaria: su derecho a seguir viviendo en la casa es legalmente inamovible pase lo que pase con el nudo propietario.
• El comprador (nudo propietario) tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) calculado únicamente sobre el valor de la nuda propiedad adquirida, no sobre el valor total del inmueble.
• El vendedor declara la operación en el IRPF como ganancia patrimonial; si es su vivienda habitual y tiene más de 65 años, puede aplicarse la exención prevista en el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF, incluso vendiendo solo la nuda propiedad y reservándose el usufructo.
• El comprador no puede usar ni alquilar la vivienda mientras exista el usufructo: es una inversión sin rentabilidad inmediata.
• No todas las entidades financieras conceden hipoteca para comprar una nuda propiedad, por lo que conviene consultarlo antes de cerrar la operación si se necesita financiación.

Tipos y modalidades

• Nuda propiedad vitalicia: la más habitual. El usufructo dura toda la vida del vendedor; el comprador consolida el pleno dominio a su fallecimiento.
• Nuda propiedad temporal: el usufructo se pacta por un plazo determinado (por ejemplo, 20 años). Al finalizar el plazo, el nudo propietario recupera el uso pleno del inmueble, independientemente de si el vendedor sigue viviendo o no.
• Según la forma de cobro: pago único al formalizar la venta, renta vitalicia periódica, o renta temporal durante un número de años pactado.

Producto relacionado (no es nuda propiedad, pero suele compararse)

• Hipoteca inversa: a diferencia de la nuda propiedad, es un préstamo, no una venta. El propietario mantiene la titularidad completa de la vivienda y recibe una renta a cambio de una deuda que crece con el tiempo; son los herederos quienes deciden, al fallecimiento, si liquidan la deuda o venden la vivienda.

¿Para quién es adecuado?

Para quien vende

• Personas mayores, propietarias de su vivienda, que buscan la máxima liquidez inmediata y no tienen inconveniente en ceder la propiedad de forma definitiva.
• Quienes no necesitan dejar la vivienda en herencia, o prefieren recibir el valor ahora en lugar de que sus herederos hereden el inmueble.
• Personas que quieren seguir viviendo en su casa (o alquilarla) sin asumir una deuda creciente, como sí ocurre con la hipoteca inversa.

Para quien compra

• Inversores que buscan adquirir un inmueble con un descuento significativo sobre su valor de mercado.
• Personas con un horizonte de inversión a medio/largo plazo, sin necesidad de uso o rentabilidad inmediata del inmueble.

Requisitos y documentación habitual

1. Tasación actualizada del inmueble.
2. Nota simple registral, certificado energético y últimos recibos del IBI.
3. Acuerdo sobre la modalidad de usufructo (vitalicio o temporal) y la forma de cobro.
4. Contrato con el reparto expreso de gastos (IBI, comunidad, reparaciones ordinarias y extraordinarias) entre usufructuario y nudo propietario.
5. Escritura pública ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Ventajas y aspectos a considerar

Para el vendedor

• Liquidez inmediata, generalmente superior a la que ofrecería una hipoteca inversa sobre el mismo inmueble.
• No genera una deuda que crezca con el tiempo.
• Puede seguir viviendo en la vivienda o alquilarla mientras dure el usufructo.
• Posible exención fiscal en IRPF si es mayor de 65 años y se trata de su vivienda habitual.
• A considerar: es una decisión irrevocable; cuanto más joven se vende, menor es el importe recibido (porque el usufructo vale más).

Para el comprador

• Adquisición con descuento relevante sobre el valor de mercado.
• Menor coste fiscal de entrada, al tributar el ITP solo sobre el valor de la nuda propiedad.
• A considerar: no puede usar ni alquilar el inmueble hasta la extinción del usufructo, y la financiación bancaria para este tipo de compra no siempre está disponible.

Preguntas frecuentes

¿Es un préstamo como la hipoteca inversa?

No. Es una compraventa: el propietario vende la nuda propiedad y se reserva el usufructo. La hipoteca inversa, en cambio, es un préstamo que genera una deuda creciente, sin transmitir la propiedad.

¿Puedo seguir viviendo en mi casa después de vender la nuda propiedad?

Sí, mientras dure el usufructo pactado (normalmente vitalicio), y en muchos casos también puedes alquilarla si lo prefieres.

¿Cómo se calcula cuánto voy a recibir?

Se aplica la llamada "regla del 89": se resta tu edad a 89 para obtener el porcentaje del valor total que corresponde al usufructo (con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %). El resto es lo que recibes por la nuda propiedad.

Nota informativa

La información anterior tiene carácter orientativo y divulgativo. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal personalizado. La fiscalidad de esta operación (IRPF, ITP, plusvalía municipal) puede variar según la comunidad autónoma y las circunstancias personales de cada caso, por lo que se recomienda consultar con un profesional antes de firmar.